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海宁二手房购买纠纷繁多 这些二手房坚决不能买

沈之珩2019年12月03日 14:29   
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[导读]下面我们一起来看看九类不能购买的海宁二手房,购房者千万不要中枪。

 海宁二手房购买纠纷繁多,由于卖海宁二手房的原因各不一样,而海宁二手房的出处和背景各不相同,在海宁二手房交易时,更容易遇到法律障碍。所以不管如何,能得到法律的支持才能维护自身权益。但是究竟什么样的海宁二手房才适合购买,哪些海宁二手房是一定不要动心的呢?下面我们一起来看看九类不能购买的海宁二手房,购房者千万不要中枪。

  一、在拆迁区的海宁二手房买卖
  很多海宁二手房购买者在购房之前不了解房屋是否在拆迁范围内,而等到房屋拆迁消息下来的时候,只能承受在找房的麻烦。另外有一部分想要进行投 资购房的人想要投 资临街门脸房,而过了没有多久就被告知该区衣归入拆迁范围,虽然得到了部分补贴,可是由于投 资出钱较多也是得不偿失。这就需要提醒那些想要在旧城区进行投 资购房的人,在进行购房前,一定要了解该区域是否在拆迁之列,是否有开发商将在此地开发项目,国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。否则,盲目购房不但不会有所赢利,而且会使投 资人在经济上遭受损失。
  二、已有银行按揭的海宁二手房的买卖
  在此类海宁二手房买卖中,如果买卖双方有意向达成交易,买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法:一是如果买方能一次性向卖方付款,程序也相对简单,由海宁二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款,终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续,再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系,接着解除海宁二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系,之后由海宁二手房主人在房屋土地管理部门向海宁二手房购买人办理产权转让手续。二是如果买方不能一次性向海宁二手房主付款,而是采用银行按揭贷款方式,则海宁二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款,即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可,并与银行办理新的贷款手续,终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系,征得开发商同意,终止开发商为海宁二手房主人的担保协议,而由开发商与银行对新的海宁二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整,新的法律关系需要重新建立。
  海宁二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款,但这样做,原海宁二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说,需要海宁二手房购买人向海宁二手房主人一次付清其向银行的借款,否则,无法了结原海宁二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂,因此最 好的办法是海宁二手房购买人与海宁二手房主人达成一致意见,请海宁二手房主人的按揭银行仍然做海宁二手房购买人的银行,这样操作,程序就较为简便,法律障碍就少多了。

  所以购买此类海宁二手房的投 资人应首先弄清楚海宁二手房的主人是否已付清全款,是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话,要弄清楚贷款期限,尚剩多少期贷款未还。除此之外,还要知道在办理海宁二手房转让时,银行和开发商是否给予配合,如果不配合怎么办?




  三、共同拥有产权的海宁二手房买卖
  当购房人遇到几个人共有产权的海宁二手房时应格外小心。因为这类海宁二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该海宁二手房。在以后就该海宁二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。

  如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的海宁二手房时,一定要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。




  四、有法律纠纷的旧房产的交易

  由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中,例如被法院强制查封、处于拍卖中等等。出卖人会大大降低房价吸引购房者的关注并实施购买行为。在购买诸如此类的房产时,购房者更应该进行前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的海宁二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投 资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。

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